O mercado de compra e venda de casas está ao rubro em Portugal, tendo mudado muito nos últimos 10 anos. Tendo em conta que nunca se venderam tantos imóveis no país, importa saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se declaram em sede de IRS.
O que são as mais-valias?
De uma forma genérica podemos dizer que as mais-valias representam a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. Este valor representa o lucro que obtiveste (ou não) com a venda de um bem, que pode ser físico (ex: imóvel) ou não (ex: ativos).
Segundo a informação disponível no site da Autoridade Tributária, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizados os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes sinistros resultantes da afetação”.
Contudo, a conta que terás de fazer é um pouco mais complexa. Explicamos-te que variáveis deves ter em conta para este cálculo.
O cálculo das mais-valias de imóveis
A fórmula de cálculo das mais-valias é a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. A este é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda (este valor é anual e podes consultá-lo em Diário da República). No caso de existirem despesas com o processo de venda ou de reabilitação e valorização do imóvel, este valor deve ser subtraído à conta anterior.
Assim deves considerar:
Mais-valias = Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com o processo de compra e venda – encargos com valorização do bem
Um simulador pode ajudar-te
Devido às regras especificas e às exceções de cada caso de venda, o cálculo das mais-valias pode tornar-se complexo e gerar dúvidas. A pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias que permite obter o valor de mais-valias, bem como o cálculo aproximado do montante que irás pagar sobre o montante de realização, caso não estejas isento.
Para utilizar esta ferramenta, tens de preencher estes primeiros dados
⇒Valor de aquisição;
⇒Ano de aquisição;
⇒Mês de aquisição;
⇒Valor de realização (venda);
⇒Ano de realização;
⇒Montante de despesas com o processo de venda e compra, bem como de valorização do imóvel;
A declaração das mais-valias no IRS
Para declarares as mais-valias no IRS, tens de preencher o anexo G do mesmo. Este deve estar completo e com informação devidamente validada antes de submeteres a tua declaração. O prazo para efetuar esta comunicação à autoridade tribuária é de 36 meses.
Para o correto preenchimento da mais-valia no anexo G tem em atenção o seguinte:
No quadro 4 do anexo G deves incluir data e valor de compra do imóvel e a data e o valor da venda;
Identifica o código de freguesia, o tipo de imóvel, o artigo matricial e a fração;
No quadro 5 do anexo G tens de voltar a indicar as datas de compra e venda de cada imóvel.
Quanto à isenção: 3 questões a que deves estar atento
►Se o imóvel que vendeste tiver sido comprado antes do ano de 1989;
►Se aplicar todo o valor de venda do imóvel ma compra de um outro imóvel para habitação própria;
►Se utilizar o montante que ganhou para liquidar o empréstimo (válido apenas num período de 5 anos).
O cálculo e tributação de mais-valias levanta bastantes questões, pois apesar de existirem regras definidas, há outras variáveis no que diz respeito à exclusão e tributação de mais-valias. Se necessitares, não hesites em contactar a tua repartição de finanças.
in Idealista/News